CONSULTAS MÁS FRECUENTES RESPECTO AL NUEVO PLAN DE VIVIENDA 2009-2012
1.- Promoción completa de viviendas libres adquirida por un ayuntamiento que quiere calificarla como protegida para arrendamiento, de acuerdo con lo dispuesto en la disposición transitoria primera 2 a) del Real Decreto 20066/2008 ¿Podemos asimilar el ayuntamiento adquirente al promotor y, por tanto, considerar que le corresponden las ayudas para arrendamiento?
2.- ¿Qué ayudas corresponden a las actuaciones acogidas a la transitoria primera del Real Decreto 2066/2008?
3.- Como ampliación de la pregunta 2: Solicitudes de ayudas para la adquisición de vivienda calificada provisionalmente al amparo del plan 2005-2008 y presentadas con posterioridad al 20/05/09 (entrada en vigor del decreto autonómico).¿Les corresponden las ayudas del RD 801/2005 modificado por el RD 14/2008, ya que el préstamo del promotor es del plan 2005-2008 (criterio adoptado en los planes anteriores) o les corresponden las cuantías del RD 2066/2009?
4.- Promoción calificada definitivamente con algunas viviendas vendidas, que solicita la modificación de la calificación definitiva para poder alquilar las que quedan sin vender. ¿Se puede modificar la calificación definitiva? ¿Es posible optar a las subvenciones para alquiler?
5.- Ampliación de la pregunta 4.- Procedimiento para destinar al alquiler algunas viviendas, de una promoción calificada para venta.
6.- Calificación individual, visado y financiación específica de viviendas destinadas a venta. ¿Es posible calificar individualmente viviendas libres en venta cuando están terminadas, o sólo cuando están en construcción?
7.- Calificación individual de viviendas destinadas a arrendamiento. ¿Se pueden calificar para arrendamiento viviendas individuales en construcción
8.- Precio de las viviendas protegidas en 2ª transmisión.
9.- Aplicación de la Disposición Adicional Segunda, “Valor del suelo”, a los expedientes que se califiquen con posterioridad a la entrada en vigor de la normativa autonómica, Decreto 66/2009.
10.- Aplicación de las nuevas cuantías de subvenciones a los promotores para arrendamiento acogidos a la disposición transitoria primera, tras la entrada en vigor del Decreto 66/2009.
11. Cómputo de superficie para la determinación de los precios máximos ¿debe ser la real o computar 90 m2 útiles como para la financiación?
1.- Promoción completa de viviendas libres adquirida por un ayuntamiento que quiere calificarla como protegida para arrendamiento, de acuerdo con lo dispuesto en la disposición transitoria primera 2 a) del Real Decreto 20066/2008 ¿Podemos asimilar el ayuntamiento adquirente al promotor y, por tanto, considerar que le corresponden las ayudas para arrendamiento?
El Real Decreto 2066/2008 no considera actuación protegida objeto de financiación la adquisición de vivienda libre usada para destinar al arrendamiento, que, aunque sí estaba previsto en el Real Decreto 801/2005 (artículo 41), desde la entrada en vigor del Real Decreto 2066/2008, ya no puede reconocerse, al quedar excluida de la transitoria 1. punto 1, como sucede también con las ayudas a los propietarios de viviendas libres destinadas al alquiler.
Por lo tanto, en este caso habrá que estar a la situación en la que se encuentre la promoción, ya que si está acabada no puede considerarse al Ayuntamiento como promotor y, por ello, no podrá recibir ayudas con cargo a los presupuestos del Ministerio de la Vivienda, aunque sí podrá acceder a las ayudas para adquisición de viviendas usadas destinadas a arrendamiento que, con cargo a los presupuestos de la Generalitat, establece el artículo 9.3 del Decreto 66/2009.
Supuesto distinto es que la promoción no estuviera acabada, en cuyo caso sería aplicable la transitoria primera, 2 punto a) de manera que, si la promoción cumple las condiciones exigidas en el apartado 2 de dicha transitoria, el Ayuntamiento será un promotor de arrendamiento que califica la promoción como protegida y podrá obtener las ayudas correspondientes con cargo a los presupuestos tanto del Ministerio de la Vivienda como de la Generalitat .
2.- ¿Qué ayudas corresponden a las actuaciones acogidas a la transitoria primera del Real Decreto 2066/2008?
Las ayudas financieras y las condiciones y requisitos exigidos para calificar la actuación como protegida, en el ámbito del nuevo plan, son en el período transitorio, las del Plan 2005-2008, salvo en el tipo de interés aplicable al préstamo convenido, que será el del nuevo Plan.
No obstante, a partir de la entrada en vigor de la normativa autonómica (Decreto 66/2009, de 15 de mayo, publicado el 19 de mayo de 2009) y hasta la publicación de la Orden del Ministerio de la Vivienda que disponga la aplicación del sistema de financiación (vigencia plena del plan 2009-2012 ), las cuantías de las ayudas serán las del nuevo plan 2009-2012 (transitoria primera 1 in fine ), aunque con las condiciones y requisitos del plan 2005-2008.
Una vez se publique la Orden del Ministerio referida, el nuevo Plan 2009-2012 se aplicará a todos lo efectos: tanto en cuanto a las condiciones como respecto a las cuantías de las ayudas, que serán las del nuevo Plan.
3.- Como ampliación de la pregunta 2: Solicitudes de ayudas para la adquisición de vivienda calificada provisionalmente al amparo del plan 2005-2008 y presentadas con posterioridad al 20/05/09 (entrada en vigor del decreto autonómico).¿Les corresponden las ayudas del RD 801/2005 modificado por el RD 14/2008, ya que el préstamo del promotor es del plan 2005-2008 (criterio adoptado en los planes anteriores) o les corresponden las cuantías del RD 2066/2009?
Si se trata de un adquirente que se subroga en el préstamo convenido del promotor, del plan anterior, el 2005-2008, las ayudas serán, por supuesto y como siempre, las del plan anterior, pues se rige a todos los efectos por la normativa a la que se acogió el préstamo del promotor. Otra cosa es que el adquirente no se subrogue y pida préstamo convenido directo, o cuando se trata de una vivienda usada. En estos supuestos, las cuantías de las ayudas ya serían las del plan 2009-2012, aunque las condiciones y requisitos para reconocerle las mismas serían las del plan anterior, en tanto no se publique la Orden del Ministerio de la Vivienda.
4.- Promoción calificada definitivamente con algunas viviendas vendidas, que solicita la modificación de la calificación definitiva para poder alquilar las que quedan sin vender. ¿Se puede modificar la calificación definitiva? ¿Es posible optar a las subvenciones para alquiler?
La calificación definitiva es un acto firme y, por tanto, sólo puede modificarse o anularse en los supuestos establecidos legalmente, es decir:
- Mediante los procedimientos previstos en la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.
- Como consecuencia del ejercicio de un recurso contencioso-administrativo o en el supuesto que contempla el artículo 78.2 del reglamento de protección pública a la vivienda relativo a obras de modificación, mejora o reforma de las viviendas autorizadas por el servicio territorial correspondiente y solicitadas por las propietarios, arrendatarios o usuarios de las viviendas.
- Cuando, a tenor de los dispuesto en el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, artículo 30.3, se permite la recalificación de promociones completas de viviendas protegidas para venta como viviendas protegidas para alquiler, en las condiciones establecidas en dicho Real Decreto.
En consecuencia, y a tenor de lo expuesto en los párrafos anteriores, no es posible modificar en el supuesto que se informa la calificación definitiva, que mantendrá las condiciones de la promoción recogidas en ella. No obstante, y sin que ello implique la citada modificación, sí que cabe autorizar por parte del Servicio Territorial correspondiente que, durante el tiempo que sea necesario, las viviendas puedan destinarse a un uso distinto, en este caso el de alquiler, ajustándose a los requisitos que la normativa establece respecto a renta y condiciones de los inquilinos para el régimen de que se trate.
Por tanto, dado que no es posible la modificación de la calificación definitiva, tampoco lo es solicitar las subvenciones para promoción en arrendamiento.
5.- Ampliación de la pregunta 4.- Procedimiento para destinar al alquiler algunas viviendas, de una promoción calificada para venta.
El artículo 30.3 del Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 permite la recalificación de promociones completas de viviendas protegidas para venta como viviendas protegidas para alquiler, en las condiciones establecidas en el Real Decreto 2066/2008.
En caso de no tratarse de promociones completas de viviendas no es posible modificar la calificación definitiva para variar el destino de las mismas. No obstante, y sin que ello implique la modificación de la calificación definitiva, si que cabe autorizar por parte del Servicio Territorial correspondiente que, durante un plazo de cinco años, las viviendas puedan destinarse a un uso distinto al recogido en la calificación definitiva, en este caso arrendamiento, siempre ajustándose a los requisitos que la normativa establece respecto a la renta y condiciones de los inquilinos. En estos casos se han de cumplir los siguientes requisitos:
- Será necesaria la autorización del Servicio Territorial correspondiente.
- El cambio de uso podrá ser autorizado por un plazo máximo de 5 años. Transcurrido éste plazo deberá solicitarse de nuevo la autorización al Servicio Territorial correspondiente para poder continuar dedicando estas viviendas a arrendamiento.
- El régimen que se aplicará a las viviendas para las que se solicite el cambio de uso será aquel para el que fue calificada la promoción (Especial, General, Concertado)
- Las rentas a percibir serán las recogidas en el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012.
- Los inquilinos podrán ser beneficiarios de las ayudas establecidas en los Planes de Vivienda.
6.- Calificación individual, visado y financiación específica de viviendas destinadas a venta. ¿Es posible calificar individualmente viviendas libres en venta cuando están terminadas, o sólo cuando están en construcción?
Las viviendas a que se refiere este artículo deben haber obtenido la licencia municipal de edificación con anterioridad al 1 de septiembre de 2008 y la solicitud de calificación deberá ser anterior al 31 de diciembre de 2009 o plazo que, en su caso, prorrogue el Ministerio de la Vivienda. Deberán estar en construcción, o terminadas con posterioridad al 26 de diciembre de 2008, fecha de entrada en vigor del Real Decreto 2066/2008. Las terminadas con anterioridad al 26 de diciembre de 2008 no se acogen a este tipo de actuación, sino a la de vivienda usada, de acuerdo con lo dispuesto en la disposición transitoria primera 2 c del Real Decreto 2066/2008.
7.- Calificación individual de viviendas destinadas a arrendamiento. ¿Se pueden calificar para arrendamiento viviendas individuales en construcción
En este supuesto siempre se trata de viviendas terminadas. No tiene sentido presentar la solicitud hasta que la vivienda no esté en situación de ser ofrecida a la Agencia Valenciana de Alquiler y de ser efectivamente alquilada.
8.- Precio de las viviendas protegidas en 2ª transmisión.
Se aplicará a todos los planes la fórmula establecida en el artículo 35 del Real Decreto 2066/2008, es decir: el que corresponda, en el momento de la venta, a una vivienda protegida calificada provisionalmente, del mismo régimen y en la misma ubicación.
9.- Aplicación de la Disposición Adicional Segunda, “Valor del suelo”, a los expedientes que se califiquen con posterioridad a la entrada en vigor de la normativa autonómica, Decreto 66/2009.
Es aplicable dicha disposición desde el momento de la entrada en vigor del Decreto 66/2009 puesto que no depende de la publicación de la orden ministerial.
10.- Aplicación de las nuevas cuantías de subvenciones a los promotores para arrendamiento acogidos a la disposición transitoria primera, tras la entrada en vigor del Decreto 66/2009.
Aunque sean aplicables las nuevas cuantías, los requisitos que deben cumplir son los del plan 2005-2008. Por tanto, se le concederá la ayuda por m2 útil que le corresponda, de acuerdo con el Real Decreto 2066/2008, pero respetando el límite de superficie de 70 m2 útiles, que exige el Real Decreto 801/2005.
11. Cómputo de superficie para la determinación de los precios máximos ¿debe ser la real o computar 90 m2 útiles como para la financiación?
En el plan estatal 2009-2012, no se establece superficie máxima de las viviendas protegidas y el precio máximo se calcula sobre la superficie real que tenga la vivienda. Sin embargo el préstamo convenido y las ayudas: Subvención y subsidiación, serán como máximo sobre 90 metros cuadrados de superficie útil.